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[부동산 이야기] 부동산 리얼 워치

얼마 전 고객과 나눈 이야기다. 고객은 월급쟁이의 삶을 지속하면 경제적 자유는 먼 반복된 페이첵 투 페이첵의 삶이라는 생각이 들기 시작했다.     어느 순간 경제적 자유를 가지고 싶어졌다고 한다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 하는 생각이 들었다고 한다.   이즈음에 Financial Independence Retire Early(FIRE)라는 말들이 생각났고, 나도 경제적으로 자유로워지고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기 꺼내 들지 않고 사 먹고 싶은 것들을 사 먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다고 한다.     그러던 어느 날 어느 분이 부동산이 답이라는 말을 해주셨다고 한다. 그분은 과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것, 그것도 투자 부동산을 과연 할 수 있을까 스스로 반문했고, 부동산은 안정된 투자라 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면 그런대로 패시브 인컴을 이룰 수도 있을거라 스스로 결정했다.     이제 투자 집을 사야 한다고 막연히 생각했고, 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 생각이 정리되었다고 했다. 15년 전 돈이 별로 없던 시절 FHA론으로 3.5% 다운해서 다운페이에 에스크로 비용 등 총 2만 달러로 거주하기 위한 조그만 첫 집을 장만했다. 그때 2만 달러는 한국에서 국민연금을 해약해 마련한 돈이었다.     그러다가 9년 전쯤 회사 스톡옵션으로 약간의 캐시가 생겼을 때, 그걸로 다운페이해서 조그만 집 하나를 더 사서 렌트를 줬다.     그리고 그동안 오랜 세월 꾸준히 저축해서 모은 세이빙을 털어서, 401K 계좌에서 론을 맥스로 받아 얼마 전 20% 다운하고 새로 집을 사서 이사했다. 처음에 구입해 살던 집은 렌트를 줬다. 이제 사는 집 외에 렌탈 프라퍼티가 3개가 된 것이다.     부동산은 나중에 값 올라서 파는 것도 돈이 되지만, 가진 동안에도 계속해서 상당한 렌트 수입이 들어온다.   부동산을 사서 팔지 않고 계속 렌트 수입을 내겠다고 생각하면, 부동산값이 오르든 떨어지든 현재 시장이 어떻든 되든 아무 상관이 없다. 그냥 초기 투자비(다운페이+에스크로 비용) 대비 렌트 수익만 따지면 된다. 집값이 아무리 내려가도 렌트만 잘 들어오면 되고, 그 렌트비가 비용을 다 빼고도 남으면, 아무리 지금 집값이 고공행진 혹은 폭락하네 해도 여전히 집을 살 만하다.     그렇다. 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있다. 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 미국 부동산이 답이다. 현재 6% 후반도 높은 금리인데, 주택 매수세는 멀티플 오퍼들이 들어오고 OC 지역은 10만 달러 이상 올려 써야 하는 거래가 수두룩하다. 부동산 가격이 오르고 멀티 오퍼가 들어오려면 그러니까 부동산 구입은 좋은 동네에서 해야 한다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 이야기 부동산 리얼 부동산 리얼 투자 부동산 부동산 구입

2024-04-17

[부동산 가이드] 부동산 리스 종류

이전 칼럼에서 리스의 성립 요건에 대해 알아봤습니다. 상업용 부동산 투자자로서 가장 중요한 요소는 현금 흐름입니다. 이 현금의 흐름은 투자 부동산에 계약된 리스의 조건에 따라 정해지고, 테넌트와 어떻게 계약이 되었는지가 건물 가치에 많은 영향을 주게 됩니다.     오늘은 리스의 종류와 이에 따라 건물 가치에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보겠습니다.   상업용 부동산의 리스 계약은 크게 그로스 리스(Gross Lease)와 넷 리스(Net Lease)로 나뉩니다. 부동산을 소유하고 임대를 주면 테넌트에게 임대료를 받고, 건물주는 부동산 세금과 부동산 화재 보험, 그리고 공용 공간 혹은 외부 조경 및 주차장 관리 등을 제공해야 합니다. 건물주가 지불하는 위의 비용들을 렌트비 안에 녹여 넣을 수 있거나, 혹은 분리해서 받을 수 있습니다.     그로스 리스는 건물 관련 비용을 렌트비 안에 넣어서, 테넌트는 리스 계약상의 렌트비만 지불합니다. 이 경우 장점은 테넌트와 건물주 모두 계약 기간 계약된 렌트비만 주고받으면 됩니다.     반면, 넷 리스는 건물 관련 비용을 계약된 기본 렌트비와 별개로 나눠서 따로 받는 형태입니다. 넷 리스는 다시 세 가지로 나뉘는데, 첫 번째는 재산세만 부담하는 Net Lease(N), 두 번째는 재산세와 보험료를 부담하는 Net-Net Lease(NN), 세 번째는 재산세, 보험료, 건물 관리 비용을 모두 부담하는 Net-Net-Net Lease(NNN), 즉 트리플 넷 리스입니다.     이렇게 넷 리스로 기본 임대료와 비용(추가 임대료)을 나누는 이유는 부동산 투자자 관점에서 건물의 가치를 판단하는 데 도움이 되고 매매 시 인상되는 비용들을 테넌트에게 전가해 투자자는 예상한 수익률을 비교적 안정적으로 기대할 수 있기 때문입니다.     넷 리스 형태는 쇼핑센터, 리테일 건물, 그리고 창고 건물에서 많이 사용합니다. 스타벅스, 맥도널드 등 싱글 테넌트 프랜차이즈 건물에서부터 웨스트필드 쇼핑센터, 그리고 크게는 아마존 물류창고 등이 넷 리스 형태의 임대계약을 많이 합니다. 부동산 투자자 입장에서는 크레딧이 좋은 테넌트가 들어가 있으면 테넌트 회사가 부도가 날 확률이 낮고, 장기간 임대계약으로 안정적인 현금 흐름을 예상할 수 있기 때문에 예측 가능한 매력적인 투자 상품입니다.       넷 리스 투자 경우 특히 리스 계약서의 세부 조항을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 일부 리스 계약서에는 테넌트의 비용 부담에 대한 제한 조건을 두고 있거나, 건물주가 예상치 못한 비용을 부담할 수도 있습니다.이번 팬데믹 기간 동안 크레딧이 좋은 테넌트도 완전히 안전하지 않다는 것을 경험했습니다. 유명한 프랜차이즈 테넌트들이 임대료를 지급하지 않거나, 임대 연장 협상에서 임대료를 대폭 삭감을 요구하거나, 리노베이션 비용과 그에 따른 기간 임대료 면제 요구 등으로 건물주들이 어려움을 겪는 경우가 종종 있었습니다.  계약서 작성 시 특히 경험 있는 에이전트와 변호사를 고용해 만일의 경우에 대비하여 조항을 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다.     종합적으로, 상업용 부동산 투자의 성공은 리스 계약의 세부사항에 달려있습니다. 현명한 투자 결정을 위해서는 리스의 종류, 비용 부담 조항, 그리고 시장 동향을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다.   ▶문의:(213)613-3137 브랜트 구 / CBRE KOREA DESK부동산 가이드 부동산 렌트비만 부동산 투자자 투자 부동산 상업용 부동산

2024-02-07

[부동산 이야기] 부동산 수익성

투자 목적으로 수익성 부동산 구입을 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치와 합리적인 가격이다.     콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택인 경우 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 그러나 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 연수입 계산에 가장 많이 쓰이는 것이 수익환원률(캡레이트·CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.   캡레이트는 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치로 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡레이트는 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 연 순수입을 구매가격으로 나눈 것이다. 캡레이트는 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편, 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 총수입배수(GRM·Gross Rent Multiplier)가 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는지의 배수를 뜻한다.     예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡레이트는 4.4%가 되는 것이다.     그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 이는 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡레이트보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다. 그리고 같은 수입이 창출되는 부동산이라도, 부촌에 위치한 것은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 일반적으로 캡레이트가 낮은 매물은 위치가 좋은 곳에 있고, 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡레이트의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 수익성 수익성 부동산 부동산 수익성 투자 부동산

2024-01-03

[부동산 가이드] 인컴 유닛

거주 목적으로 주택을 구입하거나 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각하거나 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치라고 생각한다. 투자 인컴을 찾을 때 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택도 괜찮지만, 조건 좋은 인컴 유닛 구입이 많고 여전히 핫한 이유를 알아보려 한다.   인컴 유닛을 관리하는 것은 많은 일과 시간이 필요하다. 투자용 건물은 투자자의 투자 수익을 크게 올릴 수 있는 잠재력을 가지고 있고, 단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 가구가 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입 변동성이 크지 않다는 것을 나타내는 것이다.   인컴 유닛을 사기 위해 대출을 이용할 때는 일반적으로 매입 가격의 25~30%의 다운페이먼트가 필요하다. 간혹 인컴 유닛 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도 차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 1031 익스체인지를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 사기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고 나서, 1031 교환으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다.   또한, 투자부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 더 높을 수도 있다. 일단 판매할 준비가 되었다고 해도 적절한 구매자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다. 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다.   그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 사는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다.   일반적으로 캡(Cap Rate)이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 세금 혜택 등을 종합적으로 활용해 그들의 투자 수익률을 극대화해야 한다. 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금 공제 혜택을 받기 위해 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡(Cap Rate)의 매물보다는 세금 공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의:(213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 유닛 투자 수익률 투자 부동산 수익성 부동산

2023-12-20

[부동산 이야기] 부동산의 가격 결정

투자 목적의 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나는 위치다. 콘도나 타운홈, 단독주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것과 비교해 가격이 결정된다. 학군, 이웃, 공원, 상가 등의 시설도 가격을 결정하는 요인이다. 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들에겐 건물 매입에 앞서 매년 얼마의 수익을 올릴 수 있는 지가 가장 중요한 요소다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 그렇지 않은 지역의 인컴 유닛보다 훨씬 높은 가격이 형성된다.   연 수입을 계산할 때 쓰이는 방법은 여러 가지다. 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(Cap Rate)이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치다. 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눠서 산출한다. 부동산의 연간 순수익률을 의미한다. 연 순수입은 부동산을 통해 들어온 1년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등 건물보험과 건물의 유지 및 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이며, 캡은 이것을 부동산을 구매한 가격으로 나눈 것이다. 부동산 투자에서 캡은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정 시에도 수익성을 평가하기 위해 가장 자주 쓰이는 수치다.   수익성 부동산 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치는 GRM(Gross Rent Multiplier)이다. GRM은 부동산의 가격을 연 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수다. 예를 들어 1년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 여기에 1년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡이 4.4%가 되는 것이다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(Cash on Cash Return)은 어떻게 되는 것일까? 위와 같이 180만 달러짜리 아파트를 구매할 때 다운페이먼트가 70만 달러라면 해당 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이먼트로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률 차이가 클 수 있다.   부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 가치가 올라가느냐도 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고 안정적인 테넌트가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치가 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   부동산 투자에서 무엇보다 가장 중요한 구매 조건은 개인의 재정 형편과 앞으로의 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아서 세금공제 혜택을 받기 위한 매물을 사기도 한다. 이런 투자자는 높은 캡의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 결정 수익성 부동산 투자 부동산 부동산 투자

2023-09-06

[부동산 이야기] 투자 부동산 관리법

부동산 투자의 또 다른 매력은 얼마나 관리를 잘하느냐에 따라 수입을 더 올릴 수도 있다는 것이다. 아파트 같은 다세대 건물이나 상업용 부동산의 경우, 구매하고 난 다음의 관리도 중요한데 우선 관리에도 예산이 필요하다. 그러므로 투자 부동산을 살 때는 다달이 들어오는 렌트 수입으로 융자에 대한 월 페이먼트와 구매가격의 1.25%에 해당하는 재산세, 유틸리티, 그리고 건물의 수리비나 예기치 못한 공실률 등을 미리 생각해야 한다.   보통 아파트를 소유하면 월 렌트비의 20% 정도는 여유자금이 있어야 하므로, 관리에 필요한 자금을 유지하기 위해서는 다운페이먼트를 충분히 하는 것이 좋다. 부동산을 예산에 맞추어 구매하고 난 후에 유닛의 수가 적은 소형 아파트의 경우에는 주인이 직접 건물을 관리하기도 한다. 이때는 주인이 건물을 수리할 수 있는 기술이 있고, 집 가꾸는 것을 좋아하며 특별히 하는 일이 없는 은퇴한 오너라면 문제가 없다. 하지만 건물주가 다른 일을 하고 있거나 세입자와 접촉을 싫어하는 경우에는 비용이 발생해도 전문 관리 회사에 맡겨 부담을 줄이는 것도 좋다. 부동산을 소유주가 직접 관리하거나 아니면 전문가를 고용하는 경우 모두 주된 업무인 렌트 관리, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되야 하는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다.   그러나 부동산을 잘 보수 유지하고 테넌트와 계속 원만히 지내기가 쉽지만은 않은 일이다. 그러므로 부동산 소유주로서는 매달 일정한 비용을 부동산 관리 회사에 지불하는 대신, 복잡하고 골치 아플 수도 있는 업무들을 부동산 관리 회사에 위탁하는 이점이 있다.   경험이 많은 부동산 관리회사를 고용하게 되면 이들은 이미 임대 시장에서 수백 명의 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 다양한 정보와 이해를 갖고 있을 것이다.   건물 수리, 테넌트 선별, 렌트, 그리고 아파트의 잔디나 도로, 기물, 공공시설 등을 유지 보수하는 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 방식을 가진 전문적인 부동산 관리 회사를 찾아야 한다. 전문가에게 모든 임대 관련 업무를 맡기게 되면 본인이 부동산에 매달리는 시간을 많이 줄일 수 있다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족할 수 있어, 처음에는 부동산 관리회사에 위탁하는 것이 바람직하다.   이때 부동산 관리회사의 수익은 부동산 주인에게서 받는 수수료에서 나오는 데 이 수수료는 보통 렌트의 5~15% 정도의 수준으로 엄청난 차이가 있다. 그러나 관리비용은 법으로 정해진 것이 아니므로 당사자와의 합의에 따라 조정이 가능하다. 부동산 관리는 전문 회사를 선정해도 되고 건물을 사준 에이전트한테 부탁할 수도 있는 데, 좋은 부동산 관리회사를 선택하기 위해서는 부동산 관리회사가 제출한 제안서를 면밀히 검토하는 것이 필요하다. 이 제안서에는 부동산의 운영 플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리가 필요할 때의 계획이나, 목표 수익, 비용절감 계획, 공실률에 대한 효율적인 처리방안 등이 포함되어 있어야 한다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 관리법 부동산 관리회사 투자 부동산 부동산 투자

2023-07-26

[부동산 이야기] 투자 부동산의 종류

부동산 투자는 우리에게 보편적인 투자의 방법으로 인식되어 있다. 그러나 부동산은 종류가 다양하기 때문에, 자신에게 안전하고 유리한 선택을 하는 것이 필요하다. 보통 부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 수익은 매달 렌트비와 부동산의 가치가 상승함에 따른 시세 차익으로 나눌 수 있다. 투자자가 일정 금액을 투자하여 구매한 부동산에서 매달 렌트 수입이 나오고 시간이 지남에 따라 가치가 상승하여 큰 수입을 기대할 수 있는 것이 부동산 투자이다.   한인 커뮤니티에서 가장 일반적인 투자대상이 주거용 임대부동산이다. 콘도나 타운홈, 단독주택부터, 2~4유닛 혹은 100유닛 이상의 아파트가 있다. 임대용 주거 부동산은 경기의 변동과 관계없이 안정된 수입이 보장되는 장점이 있다. 특히 LA를 비롯한 대도시는 높은 인구 증가율로 렌트비와 부동산 가격이 지속해서 오르고 있다.     먼저 아파트는 다른 부동산보다 적은 돈으로 투자를 시작할 수 있고 다른 투자 부동산보다 공실률에 따른 손실의 폭이 작아 안정적이다. 그러나 세입자가 거주하는 동안에 발생하는 건물의 운영비는 모두 소유주가 부담해야 하는 단점이 있다.   한편 단독주택 등 작은 규모의 부동산은 다른 투자 대상보다 비교적 단순하고 손쉬운 투자의 대상이라 부동산 투자를 처음 시작하는 사람에게 좋다. 특히 부동산 상승기에는 샀다가 바로 되팔아도 이익을 볼 수 있어 시세 차익을 기대하고 투자를 하는 경우가 많다. 하지만 안정기이거나 혹은 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 때에는 부동산에 투자하고 가능한 한 오래 보유하는 것이 유리하다.   다음은 소매용 상업공간으로 큰 규모의 쇼핑몰을 비롯하여 소비자의 눈에 잘 띄고 교통이 편리한 위치에 있는 상가가 있다. 보통 사거리 코너에 위치한 매장 3~4개의 작은 규모부터 대형 마켓이나 프랜차이즈 상점을 ‘앵커 스토어’로 입점시켜서 소비자를 끌어들이는 큰 규모의 쇼핑센터도 있다. 상가의 수요를 좌우하는 몇 가지 요소들로는 공간의 위치나 교통, 가시성, 인구 밀집도, 인구 증가 및 그 지역의 평균 수입 등이 있다.   그리고 오피스 빌딩이 있는 데, 건물의 높이에 따라 세 가지로 나누게 된다. 보통 6층 이하의 건물을 로우라이즈(Low-Rise) 빌딩이라고 하며 25층 이상의 높은 건물을 하이라이즈(High-Rise) 빌딩이라고 한다. 그리고 중간의 7층에서 25층 사이의 건물을 미드라이즈(Mid-Rise) 빌딩이라고 한다. 한편 건물의 관리 상태나 편리시설 등에 따라 빌딩이 A, B, C등급으로 나누어진다. 요즘은 팬데믹 기간 많은 재택근무로 영향으로 떨어진 오피스들의 공실률이 회복되지 않아 건물주들이 어려움을 겪고 있다.   그다음은 공장이나 창고와 같은 산업용 건물이 있다. 일반적으로 도시 외곽의 공업 단지는 오피스, 공장, 창고 등이 복합적으로 구성되어 있다. 이 건물들은 제품을 생산하기 위한 시설이 갖추어져 있고 제품의 종류에 따라 구조가 정해지고, 전기시설이나 용수 등의 시설이 필요한 경우가 많으며 이러한 부대시설에 따라 건물의 가치가 정해질 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자 투자 부동산 부동산 투자 부동산 상승기

2023-06-21

[세법 상식] 부동산 교환

부동산 교환(IRC 1031 Exchange)은 연방 국세청의 규정에 따라 세금 납부를 연기해 주는 제도라고 알고 있습니다. 어떤 종류의 부동산이 해당되는지, 해외 부동산도 해당되는지, 그리고 이러한 세금 혜택을 받기 위한 조건은 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.   1031 투자 부동산의 교환법은 미국사회에서 이미 오래전부터 사용됐으며 많은 한인도 1031 Exchange를 활용한 부동산 투자로 재산을 크게 증식시키는 데 성공했습니다.   이 부동산 교환법은 투자 목적으로 구매한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산을 구매하는 경우 부동산 판매를 통해 얻은 소득에 대한 세금 납부를 연장해주는 세법을 말합니다.     이를 활용해 계속해서 자산 증식의 기회와 혜택을 받을 수 있습니다.     투자 목적의 토지, 임대수익형 부동산, 창고, 공장 등 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 세법의 수혜대상이 됩니다. 즉 투자 목적이나 상업용이면 됩니다.     하나를 팔아서 여러 개를 구매해도 되고, 반대로 작은 투자용 부동산을 여러 개 소유한 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 부동산 하나를 구매해도 가능합니다.     일례로 상가건물을 팔아 소형 임대 아파트 여러 채를 살 수 있고, LA의 임대주택 몇 채를 처분하고 애리조나에 있는 공장, 창고건물을 구매할 수도 있습니다.   부동산 교환은 일반적으로 ‘three-way delayed exchange’라는 방식으로 이루어지는데, 셀러와 바이어 사이에 중간역할을 하는 기관이 부동산 교환을 주관하게 됩니다.   세금 혜택 조건을 보면 판매자가 부동산 소유권을 이전한 날로부터 45일 안에 새로 구매할 부동산을 지정하고, 이 45일을 포함해 180일 안에 에스크로가 종결되어야 합니다.     이때 매각 대금은 전액 재투자되어야 합니다. 만약 Cash out이 있다면 이 부분만큼은 양도소득세 부과 대상이 됩니다.   부득이한 사정으로 새로운 부동산을 먼저 구매하고 나서 보유하고 있는 부동산을 매각하는 경우도 있습니다. 리버스(Reverse) 1031 Exchange 라고 하는데, 이 또한 매도한 부동산의 매매차익에 대한 세금 납부를 유예할 수 있는 제도입니다.   그 절차는 구매하기를 원하는 부동산의 구매를 위한 클로징을 완료한 후, 45일 이내에 보유하고 있는 부동산 중 매도할 부동산을 선정해야 하며, 180일 이내에 선정된 부동산의 매각을 위한 클로징을 완료해야 합니다.   리버스 1031은 일반 1031 제도보다 훨씬 까다롭고 비용도 많이 들지만 불가피하게 원하는 부동산을 신속히 취득한 후에 보유하고 있는 건물을 매각하는 경우에도 세금 지연 납부 혜택을 받기를 원하면 이 제도를 활용해 볼 만합니다.     1031 교환을 마친 셀러는 해당 연도 세금보고서를 통해 소득을 보고할 때 IRS Form 8824 양식을 통해 양도소득 금액을 신고하고 동시에 이것에 대한 지급 유예를 신청하면 됩니다. 이 양식에 매각 자산과 구매 자산의 구매 일자, 매각 일자, 각각의 구매금액을 기재하게 됩니다.   ▶문의:(213)382-3400 윤주호 / CPA세법 상식 부동산 교환 부동산 교환법 투자용 부동산 투자 부동산

2023-05-31

[부동산 이야기] 투자용 부동산의 가격 결정

계속되는 연준(FRB)의  금리인상과 인플레이션에 부동산 시장 전반이 불확실해지고 있다. 주택이나 아파트, 상가 등 투자용 부동산도 마찬가지이다.   부동산구매를 계획하고 있다면, 투자용이던지 직접 살기 위한 주거용이던지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구매를 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 위치(location)이다. 그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다.   특히 투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나인 위치는 더욱 중요하다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.     이 때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.     한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GR(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다. 예를 들어 일 년에 렌트 수입이 12만불인 아파트의 가격이 180만불이라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만불에서 비용 4만불을 뺀 순수입이 8만불일 때, 순수입 8만불을 180만불로 나눈 후 100%를 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%가 되는 것이다.   그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까? 위에서와같이 180만불짜리 아파트를 사들일 때 다운페이가 70만불이라면 이 70만불에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 Cap Rate보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 Cap Rate가 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.   ▶문의: (213) 505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 부동산 투자용 투자용 부동산 수익성 부동산 투자 부동산

2023-02-08

[부동산 가이드] 부동산 구입 결정 조건

거주 목적이든 투자 목적이든 부동산 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치(Location)다.   콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정된다. 그리고 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.   연수입을 계산할 때 쓰이는 여러가지 방법이 있는데 그 중 가장 많이 쓰이는 것이 자본환원율(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 자본환원율은 투자 부동산의 가치를 평가하는데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다.   즉 자본환원율은 부동산을 통해 들어온 1년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구입가격으로 나눈 것이다.   이렇게 부동산 투자에서 수익율은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.   그러나 투자용 부동산 구입의 가장 중요한 척도가 되는 자본환원율은 구입 후 부동산 가격 변화를 생각하면 큰 의미가 없어진다. 그러므로 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다.   일반적으로 자본환원율이 낮은 매물은 건물이 비교적 새 것이고, 안정적인 세입자가 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다. 그러므로 현명한 투자자는 부동산 투자가 주는 대표적인 4가지 이점인 현금유동성(Cash Flow), 가치상승, 융자상환, 세금혜택 등을 종합적으로 활용해 투자수익률을 극대화해야 한다.   끝으로 부동산 투자에서 실제적인 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입이외의 다른 비지니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 자본환원율의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다. 그리고 가격이 많이 올라 양도 소득을 극대화할 수 있을 때 팔고나서, 1031 교환(1031 exchange)으로 다른 건물을 매입하여 세금의 납부를 연기하며 자산을 늘려가는 것이다.   부동산 구매가 어렵긴 해도 매물들을 비교·분석하고, 가격과 위치 그리고 지역 상황 등 집을 확실히 알고 잘 살피면서 전문가와 충분히 상담한 후 구매를 진행하기를 권유한다.   ▶문의:  (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장부동산 가이드 부동산 구입 투자용 부동산 투자 부동산 부동산 투자

2022-09-28

[부동산 투자] 투자 부동산의 가격 결정

투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소 중의 하나는 ‘위치(location)’이다. 콘도나 타운홈, 그리고 단독주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교해 가격이 결정된다. 거주 지역의 학군, 이웃의 구성, 공원이나 상가 등의 편의시설 등이 가격을 결정하는 중요한 원인이 된다.   또한 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구매하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다.   연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 ‘캡(CAP rate)’을 산출해 내는 것이다.     캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치다. 바이어가 사려고 하는 부동산을 통해 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의  매입가격으로 나눈 수치다. 부동산의 연간 순수익률이다.     즉 캡(CAP)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 뒤, 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡(CAP)은 바이어는 물론이고 융자할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치다.     한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 ‘GRM(Gross Rent Multiplier)’이 있다. GRM은 부동산의 가격을 한 해 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하게 되는 배수를 뜻한다.     예를 들어 1년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 1년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(CAP rate)이 4.4%가 되는 것이다.     그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까. 위와 같이 180만 달러 아파트를 구매할 때 다운페이가 70만 달러라면 이 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   부동산 투자는 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     끝으로 부동산 투자에서 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 세금공제 혜택을 받기 위해 적당한 매물을 구매하기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적이다.     ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 투자 투자 부동산 수익성 부동산

2022-09-14

[부동산 투자] 투자 부동산의 세금혜택

요즘은 한인사회의 성장과 인식의 변화로 부동산의 거래 건수가 많이 늘었다. 특히 투자 부동산 규모가 대단히 커졌다.     부동산에 투자하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 언제나 그렇지는 않지만 대부분의 투자자들이 정도 차이는 있어도 성공적인 투자로 부를 누리고 있다. 투자 부동산 거래가 끊이지 않는 이유다.     한편 대부분의 부동산 투자가는 다음의 세 가지를 잘 활용해 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다. 먼저 부동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이만 가지고 자신이 가지고 있는 돈의 2~3배가 넘는 투자를 하는 ‘지렛대(Leverage)’ 효과이다. 그 다음 부동산을 소유하는 동안 건물에 대하여 매년 감가상각을 하여 절세 할 수 있다.     마지막으로 ‘1031교환(Exchange)’이다. 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다.     투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 바로 세금을 내지 않아도 된다. 이를 연기해가며 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031 교환이다.   예를 들면 10년 전에 50만 달러짜리 아파트를 가격의 35%인 17만5000달러에 산 후 올해 150만 달러에 팔았다고 해보자. 매매 차익 100만 달러에 대한 양도세와 그동안 감가상각을 통해 매년 1만 달러 절세 혜택을 받았다면 이 혜택을 소급적용하여 10만달 러가 추가 소득으로 간주된다. 합계 110만 달러의 매매 이득에 대한 양도세를 내야 한다. 그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 ‘1031교환(Exchange)’이다.     즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식할 좋은 방법이다.   1031교환은 부동산 경기를 활성화하기 위한 방편으로 도입됐다.     1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 투자 장려를 위해 시작되었다. 또한 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다.   부동산 교환이지만 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다.   하지만 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째 새로 구입하는 부동산의 가격이 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 한다. 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 한다. 둘째 구매 기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 매입할 부동산을 선정해야 한다. 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안된다. 끝으로 교환대상, 즉 구입하려는 부동산의 융자 금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 한다.   즉 부동산을 팔고 더 큰 부동산에 재투자하면 양도소득에 대한 세금이 유예되는 것이다. 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 더 큰 부동산에 재투자를 할 수 있게 되는 것이다.   ▶문의: (818)497-8949  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 세금혜택 부동산 부동산 투자가 투자 부동산 상업용 부동산

2022-09-07

[아파트 이야기] (8) 아파트 투자의 다양한 혜택

지난 몇 주에 걸쳐 아파트의 기원부터 아파트에 관한 여러 가지 이야기했다. 그러면 투자의 측면에서 아파트는 어떨까?     부동산을 투자용으로 하나 장만하면 그것이 상가나 아파트이든 아니면 오피스건물이나 창고 등 어떤 종류의 부동산이라도 매달 임대수입이 생기고 특별한 변수가 생기지 않는 한, 세월이 지나면 값이 올라가 투자자의 자산이 늘어난다. 가끔 시기가 맞으면 적은 돈을 투자하여 구입한 부동산의 가격이 급격히 올라가는 경우도 있다.     그뿐인가 부동산을 구입할 때 부동산 가격의 30-50%만 가지고 있어도 나머지는 은행에서 융자를 얻어 해결할 수 있다. 이것을 지렛대 효과라고 부르는 데 부동산투자의 가장 큰 매력의 하나라고 생각된다. 가령 100만불짜리 아파트를 35만불 다운하고 샀는데 5년 후에아파트 가격이 135만불이 되었다면 투자금액의 100% 이익이 발생한 것이다. 그러므로 경험이 많고 성공적인 투자자일수록  굳이 융자할 필요가 없어도 최고의 투자대비 높은 수익을 내기 위해  융자를 하여 부동산을 구입하고 남은 돈으로 다른 부동산을 찾는 경우가 많다.   그리고 부동산 투자를 통하여 위에 언급한 기본적인 이익뿐만 아니라 여러 가지 다양한 혜택을 볼 수 있다. 그중 하나가 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나, 아니면 다른 수입이 많은 전문직 고소득자들이 걱정하는 세금문제도 부동산 투자를 통해 공제 혜택을 받을 수 있다.   우선 매달 내는 융자 페이먼트 이자 부분이 세금공제가 된다. 국세청(IRS)은 투자용 부동산의 소유를 비즈니스의 하나로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다.  수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행 경비, 교육비, 유틸리티 등 모든 비용을 공제할 수 있다.   그리고 부동산 투자의 또 다른 장점이 감가상각인데, 국세청은 부동산의, 땅을 제외한, 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다.     즉 매년 하는 감가상각 이후의 부동산의 가치를 그 이전과 비교해 5에서 15% 이상까지 하락한 것으로 간주, 세금을 내게 되니 감가상각을 한 부동산은 그만큼 세금을 적게 내게 된다.  당연히 절세된 만큼 수입이 늘게 되고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 될 것이다.   또 다른 혜택 중의 하나가 많은 사람에게 경제적 부를 안겨준 1031 교환(Exchange)이 있다. 국세청(IRS) 세법 중에 1031 조항에 의하면, 모든 투자 부동산은 세법 조항에 맞는 조건으로 교환을 했을 경우, 판매 후에 그 부동산에서 발생한 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다.     즉 부동산 투자를 통해 들어온 양도소득에 대한 세금 연장법인데 많은 투자자가 처음 시작은 작은 주택을 사서 렌트를 주다 몇 년 후에 이익을 보고 팔아 계속 세금납부를 유예시키며 더 큰 부동산을 사는 것을 반복하여 부자가 된다.  그리고 1031교환에 의한 세금연장은 소유 부동산을 다시 팔 때도 연장을 다시 할 수 있기 때문에 그때 면제된 큰 액수의 세금을 재투자할 수 있어 자산 증식이 속도가 빨라지는 것이다.   ▶문의 818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장아파트 이야기 아파트 투자 투자용 부동산 투자 부동산 부동산 투자

2022-07-13

[부동산 투자] 투자 부동산의 가격 결정

 투자 목적으로 수익성 부동산의 구매를 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 위치(Location)이다. 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택 등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정된다. 그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 사는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴 수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다. 이때 연 수입을 계산할 때 쓰이는 여러 가지 방법이 있고 그중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다.     캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는 데 사용되는 수치인데 바이어가 사려고 하는 부동산으로부터 매해 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입 가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익률이다. 즉 캡은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세 등의 세금과 화재, 지진, 홍수 등의 건물보험과 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비 등 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이것을 구매가격으로 나눈 것이다. 이렇게 부동산 투자에서 캡은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.   한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또 다른 수치로 GRM(Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는지의 배수를 뜻한다. 예를 들어 일 년에 렌트 수입이 12만 달러인 아파트의 가격이 180만 달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일 년 렌트 12만 달러에서 비용 4만 달러를 뺀 순수입이 8만 달러일 때, 순수입 8만 달러를 180만 달러로 나눈 후 100%를 곱하면 캡이 4.4%가 되는 것이다. 그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율은 어떻게 되는 것일까? 위에서와 같이 180만 달러짜리 아파트를 살 때 다운페이가 70만 달러라면 이 70만 달러에 대한 투자율을 말한다. 이것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 캡보다는 수익률의 차이가 크게 날 수 있다.   그러나 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만, 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 캡이 낮은 매물은 건물이 비교적 새것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.     끝으로 부동산 투자에서 실제로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비즈니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 사기도 한다. 이런 투자가에게는 높은 캡의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.     ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 투자 투자 부동산 수익성 부동산

2022-02-16

[부동산 투자] 어떤 부동산에 투자할 것인가

 정기적인 수입을 기대할 수 있는 수익형 부동산은 시간이 흐르면 가격이 올라가 소유주의 재산이 늘어나는 장점이 있다. 그래서 크게 주거용과 상업용, 두 가지로 나뉘는 부동산 투자는 우리에게 보편적인 투자의 방법으로 인식되어 있다. 그러나 부동산은 종류가 다양하고 선택의 폭이 넓기 때문에 먼저 어떤 형태의 부동산에 투자할 지 종류를 알아보고 자신에게 안전하고 유리한 선택을 하는 것이 필요하다. 부동산에 투자했을 때 투자자가 얻을 수 있는 수익은 주거용 부동산이나 건물 등을 임대하고 받게 되는 렌트 수입과 시간이 지남에 따라 부동산의 가치가 상승함에 따라 얻어지는 수익이 있다.     투자용 부동산은 용도에 따라 첫째 주거용 부동산이 있는 데 작은 콘도나 단독 주택을 사서 렌트수입을 얻을 수도 있고, 2~4유닛이나 5세대 이상의 아파트 등이 있다. 임대용 주거 부동산은 경기의 변동과 관계없이 안정된 수입이 보장되는 장점이 있다. 특히 캘리포니아의 최근 1년 인구 증가율이 10%에 이르고 LA를 비롯한 대도시는 증가율이 더 높으므로 렌트비와 부동산 가격이 지속해서 오르고 있다.   한편 주거용 부동산은 다른 부동산보다 적은 돈으로 투자를 시작할 수 있고 다른 투자 부동산보다 공실률에 따른 손실의 폭이 작아 안정적이다.그러나 대부분의 상업용 부동산은 세입자에게 대부분의 관리비를 부담시킬 수가 있지만, 주거용 부동산의 경우 세입자가 거주하는 동안에 발생하는 건물의 운영비는 모두 소유주가 부담해야 하는 단점이 있다.   단독주택 등 적은 규모의 부동산은 다른 투자 대상보다 비교적 단순하고 손쉬운 투자의 대상이라 부동산 투자를 처음 시작하는 사람에게 좋다. 특히 부동산 상승기에는 샀다가 바로 되팔아도 이익을 볼 수 있어 시세 차익을 기대하고 투자를 하는 경우가 많았다. 하지만 요즘과 같은 안정기이거나 혹은 부동산 경기가 위축되어 저성장기일 때에는 부동산에 투자하고가능한 한 오래 보유하는 것이 유리하다. 특히 베이비붐 세대의 은퇴와 고령화 사회로 진입하는 요즘 같은 때에는 연금 형태의 안정적인 현금 수익을 기대할 수 있는 수익형 주거 부동산의 수요가 많다.   그다음이 소매용 상업공간으로 큰 규모의 쇼핑몰을 비롯하여 소비자의 눈에 잘 띄고 교통이 편리한 위치에 있는 상가가 있다. 보통 사거리 코너의 스토어가 3~4개 정도 있는 작은 규모에서, 대형 마켓이나 프랜차이즈 상점을 ‘앵커 스토어’로 입주시켜서 소비자를 끌어들이는 꽤 큰 규모의 쇼핑센터도 있다. 상가의 수요를 좌우하는 몇 가지 요소들로는 공간의 위치나 근접성, 가시성, 인구 밀집도, 인구 증가 및 그 지역의 수입 정도도 중요하다.     다음으로 오피스 빌딩이 있는데 건물의 높이에 따라 세 가지로 나뉘게 된다. 보통 6층 이하의 건물을 로라이즈(Low-Rise) 오피스 빌딩이라고 하며 25층 이상의 높은 건물을 하이라이즈(High-Rise) 빌딩이라고 한다. 그리고 중간의 7층에서 25층 사이의 건물을 미드라이즈(Mid-Rise) 빌딩이라고 한다. 또한 건물의 관리 상태나 편리시설 등의 유무에 따라 빌딩이 A, B, C등급으로 나누어진다.   그다음이 공장이나 창고와 같은 산업용 건물이 있다. 일반적으로 도시 외곽에 인더스트리얼 파크라고 부르는 큰 단지 안에 있다. 보통 단지 안에 오피스, 공장, 창고 등이 복합적으로 구성되어 있다. 투자 규모로는 주거용이나 상가보다는 큰 규모의 투자이다. 그중에 공장 건물은 제품을 생산하기 위한 시설이 갖추어져 있고 생산하는 제품의 종류에 따라 구조가 정해지고 전기시설이나 용수 등의 시설이 필요한 경우가 많으며 이러한 부대시설에 따라 건물의 가치가 정해질 수 있다.   ▶문의: (213)505-5594  미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 연금 부동산 투자용 부동산 투자 부동산

2021-12-01

[부동산 투자] 투자 부동산의 수익성 계산

 부동산 특히 임대 유닛에 투자하기 전에 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적인 그리고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다.   그러므로 나중에 생길 가치상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금수입이 보장되어야 한다.     그런 면에서 다른 수익성 부동산보다 안정된 수익을 올릴 수 있다는 것이 아파트나 유닛 등 주거용 부동산 투자의 큰 장점이다.     그러나 코로나19 사태 때문에 렌트비를 지불하지 못하는 테넌트들로 인하여 건물주의 어려움도 크다. 건물주가 정부보조를 받아도 정상적인 렌트 수입보다는 여러 가지 면에서 어려움이 크고, 그러는 중에 렌트가 밀려도 테넌트를 보호하는 정부 정책 때문에 퇴거도 시키지 못하는 이중고를 겪기도 한다.   그러나 지금도 투자를 하려는 분들이 많다. 부동산 투자는 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로 인한 수익 증가, 부동산의 가치 상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한 투자가 될 수 있기 때문이다. 그런데 제대로 투자를 하려면 사려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매달 내는 모기지 페이먼트를 하고 난 후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다. 그래서 유닛이나 아파트를 비롯한 렌트 수입을 목적으로 구입하는 상업용 부동산의 값을 정할 때 기준이 되며 수입과 지출을 근거로 하는 가격 산정 시 필요한 정보나 용어를 알아야 할 필요가 있다.     우선 일 년의 총수입을 계산하는데 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장, 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두 합하여 연 총수입이 정해진다. 그리고 일 년 총지출의 정확한 금액 산정이 중요하다. 우선 기본적인 지출의 중요한 항목들은 재산세와 화재보험을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나 개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에 맡길 경우의 관리비 등이 있다. 이제 연 총수입에서 총지출을 빼면 순수입이 나온다.     그리고 캡(Capitalization Rate)이라는 말을 많이 듣게 되는데 일반적으로 캡은 GRM(Gross Rent Multiplication)과 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로 예를 들어 모든 경비를 공제한 연 순수입이 10만 달러가 나오는 부동산이 200만 달러 정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡 레이트는 5%이다. 그리고 GRM이란 우리가 말하는 소위 연 총수입에 비례한 ‘배수’를 이야기하며 부동산의 가치를 단순비교할 때 종종 사용한다. 다르게 풀이하면 부동산의 가격을 일 년 렌트 수입으로 나눈 숫자가 GRM이다. 즉 150만 달러짜리 아파트에서 들어오는 일 년 동안의 임대수입이 10만 달러라면 그 매물의 GRM은15가 되는 것이다. 그 이외에 여러 가지 변수를 염두에 두어야 한다. 즉 같은 10유닛 아파트라도 방과 화장실이 각각 하나씩만 있는 아파트의 가치와 방이 2개 이상인 유닛이 주를 이루는 아파트의 가치가 많이 달라지게 되는 것이 당연하듯이 유닛 구성에 따라 임대수입의 차이가 나고 수입에 따라 부동산의 가격도 달라진다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 부동산 수익성 수익성 부동산 투자 부동산

2021-10-27

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